Jak uzyskać pozwolenie na budowę domu? Krok po kroku

Wybudowanie domu to złożony proces, na który składają się zarówno kwestie techniczne, jak i formalności. Wyjaśniamy, jak uzyskać pozwolenie na budowę, czym różni się ono od zgłoszenia i jak przebiega cała procedura. W tym artykule sprawdzisz również, na czym polega ubezpieczenie domu w budowie.

Spis treści

• Jak uzyskać pozwolenie na budowę domu? Dwie ścieżki
• Pozwolenie na budowę domu – krok po kroku
• Dom bez pozwolenia? Kara może być dotkliwa
• Ubezpieczenie domu w budowie – jak działa i dlaczego warto?

Jak uzyskać pozwolenie na budowę domu? Dwie ścieżki

Zgoda właściwego urzędu jest niezbędna, aby legalnie rozpocząć budowę domu. Można ją uzyskać dwiema ścieżkami – ubiegając o wydanie pozwolenia lub zgłaszając budowę (istnieje również tryb zgłoszenia dla domów jednorodzinnych do 70 metrów kwadratowych budowanych na własne potrzeby, gdzie mamy do czynienia jeszcze z innym wariantem postępowania). Kiedy należy zawnioskować o pozwolenie na budowę domu, a w jakich warunkach wystarczy zgłoszenie? Czym różnią się te dwie ścieżki?

Wnioskowanie o pozwolenie na budowę domu oraz zgłoszenie budowy polegają na złożeniu kompletu dokumentów we właściwym urzędzie. Odpowiedź na wniosek uzyskamy w ciągu do 65 dni (czas może się wydłużyć np. wtedy, gdy będą wymagane dodatkowe dokumenty). Z kolei zgłoszenie możemy uznać za zaakceptowane, jeżeli w ciągu 30 dni nie otrzymamy sprzeciwu lub prośby o uzupełnienie dokumentacji – taki rodzaj zatwierdzenia budowy to tzw. „milcząca zgoda”. W razie dołączania kolejnych dokumentów do zgłoszenia, należy ponownie odliczyć 30 dni od dostarczenia ich do urzędu.

Zarówno pozwolenie na budowę domu uzyskane w wyniku złożenia wniosku, jak i tzw. „milcząca zgoda” po zgłoszeniu, są ważne przez 3 lata.

Zgłoszenie budowy jest skróconą ścieżką postępowania dostępną w większości przypadków. Wniosek o pozwolenie na budowę jest konieczny tylko w dwóch sytuacjach:

• gdy obszar oddziaływania domu wykracza poza działkę, na której został zaprojektowany (obszar oddziaływania należy rozumieć jako teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego obszaru);
• gdy wymagane jest przeprowadzenie postępowania środowiskowego (urząd może mieć obowiązek przeprowadzić takie postępowanie w określonych przypadkach, jeśli działka znajduje się na terenie objętym ochroną przyrody).

Choć skrócona ścieżka zgłoszenia budowy jest dopuszczalna w wielu okolicznościach i ma krótszy okres rozpatrywania, w rzeczywistości nie jest tak często wybierana. Wynika to z podejścia do zatwierdzania zmian w projekcie. Posiadając pozwolenie na budowę, możemy w szybszym tempie uzyskać akceptację wszelkich poprawek czy modyfikacji, zaś w przypadku tzw. „milczącej zgody”, każda zmiana będzie wymagać ponownego złożenia kompletnego zgłoszenia. Mając zatem na uwadze fakt, że nierzadko zmiany w projekcie są potrzebne, opcja uzyskania pozwolenia na budowę może okazać się bardziej opłacalna czasowo.

Pozwolenie na budowę domu – krok po kroku

Krok 1: Czy dla działki obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego?

Przed rozpoczęciem budowy należy sprawdzić, czy dla terenu, na którym znajduje się działka, został ustalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Najłatwiej zapytać o to w urzędzie powiatowym albo w urzędzie miasta, któremu podlega działka. Co wiąże się z istnieniem bądź brakiem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?

• Jeśli dla terenu, na którym znajduje się twoja działka, nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – należy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy (szczegółowe informacje sprawdzisz na oficjalnej stronie rządu).
• Jeśli dla terenu, na którym znajduje się twoja działka, obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – nie musisz składać dodatkowych dokumentów (wystarczy wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego).

Krok 2: Jakie dokumenty są potrzebne, aby uzyskać pozwolenie na budowę?

Niezależnie od tego, czy zdecydujemy się na zgłoszenie, czy też zawnioskowanie o pozwolenie na budowę domu, dokumenty wymagane przez urząd są takie same. Należy przygotować:

• wniosek o pozwolenie na budowę – formularz można wydrukować samodzielnie lub pobrać gotowy wydruk w urzędzie (dodatkowe dane, które nie mieszczą się w głównym wniosku, możemy podać w załączniku z informacjami uzupełniającymi),
• projekt budowy domu – potrzebne będą 4 egzemplarze,
• zaświadczenie potwierdzające uprawnienia projektanta – powinno ono być aktualne na dzień powstania projektu i wydane przez odpowiednią izbę samorządu zawodowego (np. izbę architektów),
• oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane – wypełniony formularz potwierdza uprawnienia do zarządzania działką, na której będzie budowany dom.

A dodatkowo w zależności od sytuacji:

• decyzja o warunkach zabudowy – jest potrzebna, gdy dla terenu, na którym znajduje się działka, nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego,
• wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – jeśli obowiązuje on dla terenu, na którym znajduje się działka;
• potwierdzenie zapłaty – jeśli część domu będzie użytkowana w innych celach niż mieszkaniowe (np. sklep, biuro lub warsztat), należy wnieść właściwą opłatę za metr kwadratowy (w przypadku domów w całości przeznaczonych wyłącznie na zamieszkanie opłata nie obowiązuje),
• inne dokumenty wymagane przez urząd (w procesie uzyskiwania pozwolenia na budowę funkcjonują jeszcze takie dokumenty, jak mapa do celów projektowych, na którą nanoszone jest usytuowanie budynku czy uzgodnienia branżowe do przyłączenia mediów).

Krok 3: Gdzie złożyć komplet dokumentów?

Aby – w zależności od wybranej ścieżki – uzyskać tzw. „milczącą zgodę” lub pozwolenie na budowę, dokumenty należy złożyć we właściwym urzędzie – czyli w starostwie powiatu, w terenie którego znajduje się działka. W przypadku miast na prawach powiatu będzie to urząd miasta, natomiast w Warszawie – urząd dzielnicy.

Jeżeli działka znajduje się na obszarze o szczególnym statusie prawnym (m. in. tereny zamknięte, tereny przy zakładach górniczych, pasy techniczne czy okolice portów i przystani morskich), komplet dokumentów należy złożyć do wojewody.

Dom bez pozwolenia? Kara może być dotkliwa

Rozpoczęcie budowy bez pozwolenia (również w trakcie rozpatrywania wniosku) jest przejawem samowoli budowlanej, za którą możemy ponieść odpowiedzialność administracyjną i karną. Za te i inne uchybienia względem prawa budowlanego inwestor może zostać obciążony grzywną (maksymalnie nawet ponad milion złotych), zaś budynek – przeznaczony do rozbiórki, o ile nie zostanie wszczęty proces legalizacji obiektu budowlanego wybudowanego bez pozwolenia na budowę, co również jest bardzo kosztowne.

Prowadzenie budowy na etapie wykonawstwa wiąże się z ryzykiem zarówno w obszarze prawidłowości wykonywanych prac przez wykonawców, ryzyka zaistnienia szkód, działania sił przyrody, nagłych zdarzeń lub bezpieczeństwa na budowie. Dom w fazie budowy nie musi zostawać bez ochrony. Już na tym etapie można go ubezpieczyć.

Ubezpieczenie domu w budowie – jak działa i dlaczego warto?

W większości towarzystw ubezpieczeniowych można wykupić polisę na dom będący w trakcie budowy lub rozbudowy. Biorąc pod uwagę koszty związane z budową domu, warto tę inwestycję ubezpieczyć już od samego początku. Ubezpieczenie domu w budowie jest zależne od decyzji osób, które finansują prace z własnych środków. W sytuacji, gdy budżet pochodzi z kredytu, banki zwykle zobowiązują kredytobiorcę do wykupienia takiej polisy, aby zabezpieczyć budowę oraz zobowiązanie finansowe na wypadek losowych zdarzeń.

Dom w budowie można ubezpieczyć już od momentu rozpoczęcia robót. Ochrona ubezpieczeniowa obejmuje mury i stałe elementy i działa w razie zdarzeń takich, jak: pożar, zalanie, powódź, huragan, uderzenie pioruna, upadek drzew i masztów, eksplozja, grad, osuwanie i zapadanie się ziemi czy przepięcie. Aby uzyskać pełną ochronę, np. od kradzieży z włamaniem, budynek musi być w stanie surowym zamkniętym – to znaczy, że ma dach, wstawione okna i drzwi zewnętrzne zamykane na co najmniej jeden zamek. Wtedy ubezpieczyć można również materiały znajdujące się w budynku, np. niezamontowane jeszcze grzejniki, panele czy płytki oraz pozostawione tam narzędzia.

Polisa zawierana jest zawsze na okres 12 miesięcy i jeśli zakończenie budowy nie nastąpi przed końcem polisy, ochrona może być odnowiona. Natomiast jeśli budowa dobiegła końca w czasie obowiązywania umowy, należy zgłosić ten fakt ubezpieczycielowi. W tej sytuacji dostępne są zazwyczaj dwa rozwiązania (w zależności od towarzystwa ubezpieczeniowego): kontynuacja polisy z dopłatą składki za rozszerzenie zakresu albo rozwiązanie dotychczasowej polisy, zwrot składki proporcjonalnie do niewykorzystanego okresu ubezpieczenia i możliwość zawarcia nowej polisy na już wykończony dom w pełnym zakresie.

Chcesz dowiedzieć się więcej na ten temat? Porozmawiaj z ekspertem, który reprezentuje ponad 30 towarzystw i pomoże Ci wybrać najlepszą ofertę. Odwiedź biuro lub zadzwoń – Doradcę Klienta znajdziesz za pomocą aplikacji ubezpieczeniowej SPECTRUM mobile lub na mapie placówek.

Źródła:

• https://www.gov.pl/web/gov/uzyskaj-zgode-na-budowe-domu