Kupno mieszkania – formalności krok po kroku

Niezależnie od tego, czy korzystamy z rynku pierwotnego, czy też wtórnego, istnieje szereg formalności, z którymi musimy się zmierzyć, decydując się na kupno mieszkania. Krok po kroku wyjaśniamy, o czym trzeba pamiętać w związku z zakupem lokalu mieszkalnego od dewelopera lub poprzedniego właściciela.

Spis treści

• Zakup mieszkania – inwestycja na długie lata
• Zakup mieszkania od dewelopera
• Zakup mieszkania od poprzedniego właściciela
• Formalności po zakupie mieszkania z rynku wtórnego
• Ubezpieczenie mieszkania pod kredyt i nie tylko

Zakup mieszkania – inwestycja na długie lata

Własne mieszkanie dla wielu z nas jest jednym z życiowych celów. Nie tylko zapewnia poczucie bezpieczeństwa wynikające z posiadania przysłowiowych czterech kątów, ale też stanowi ważną inwestycję. W grę wchodzą duże pieniądze, dlatego warto z najwyższą starannością podejść do wszystkich czynności, które składają się na kupno mieszkania. Formalności potrafią przyprawić o zawrót głowy, jednak ich prawidłowe przeprowadzenie gwarantuje spokój. Aby ułatwić Ci przygotowanie do wielkiego wydarzenia, jakim jest kupno mieszkania, krok po kroku przybliżamy proces zakupu zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.

Zakup mieszkania od dewelopera

Osoby, które decydują się na kupno mieszkania z rynku pierwotnego, często zawierają umowę z deweloperem jeszcze przed rozpoczęciem budowy lub w jej trakcie. Jeżeli mieszkanie jest już gotowe do odbioru, proces zakupu jest bardzo prosty. Jeżeli jednak chcemy mieć pewność, że nikt nas nie ubiegnie, warto porozumieć się z deweloperem na wcześniejszym etapie, co wiąże się z kilkoma dodatkowymi krokami.

1. Sprawdzenie dewelopera i inwestycji – to pierwszy etap, w którym pozyskujemy informacje pozwalające nam ocenić, czy chcemy skorzystać z usług danej firmy i czy odpowiadają nam warunki lokalowe. Aby otrzymać jak najwięcej rzetelnych informacji, warto sprawdzić:

• wpis dewelopera do Krajowego Rejestru Sądowego,
• przynależność dewelopera do Polskiego Związku Firm Deweloperskich,
• prospekt informacyjny (opis inwestycji, wzór umowy deweloperskiej),
• projekt (szkice związane z budową),
• księgę wieczystą (informacja o tym, czy deweloper korzysta z kredytów).

2. Negocjacje z deweloperem – na tym etapie wybieramy konkretne mieszkanie z lokali dostępnych w budynku i ustalamy jego cenę. Na koszt mieszkania wpływa m.in. metraż, kondygnacja, obecność balkonu czy też położenie od słonecznej lub zacienionej strony. Warto pamiętać, że stawka podana przez dewelopera jest wyjściowa i często istnieje możliwość negocjacji ceny lub otrzymania innych korzyści (np. lepiej położone miejsce parkingowe).

3. Wybór sposobu płatności – w zależności od naszych możliwości finansowych i preferencji dewelopera płatność za wybrany lokal może zostać zrealizowana na różne sposoby. Najczęściej spotykane warianty to płatność w systemie 10/90 albo 20/80 (przedpłata w dniu zawarcia umowy deweloperskiej i pozostała suma po zakończeniu budowy) i płatność w transzach, czyli przelanie całej kwoty na rachunek powierniczy banku, który stopniowo wypłaca deweloperowi określone sumy po ukończeniu kolejnych etapów budowy.

4. Podpisanie umowy przedwstępnej (deweloperskiej) – dokument zostaje spisany w oparciu o wzór przedstawiony w prospekcie informacyjnym, wyniki negocjacji i ustalenia dotyczące płatności za mieszkanie. Umowa zobowiązuje obie strony do sfinalizowania transakcji po zakończeniu prac budowlanych i technicznych. Na tym etapie warto sprawdzić dodatkową dokumentację:

• odpis z księgi wieczystej (potwierdza, że deweloper jest właścicielem nieruchomości),
• pozwolenie na budowę lub zatwierdzenie projektu budowlanego.

Natomiast jeżeli mieszkanie jest już gotowe do użytku, należy sprawdzić dodatkowe dokumenty:

• zaświadczenie o samodzielności lokalu,
• kopię decyzji w sprawie oddania budynku do użytkowania.

5. Techniczny odbiór mieszkania – to moment, w którym możemy sprawdzić, czy lokal spełnia wymogi budowlane oraz standard ustalony w umowie z deweloperem. Warto dobrze się przygotować do tego zadania lub wynająć eksperta, który pomoże ocenić stan mieszkania. Odbiór techniczny kończy się podpisaniem protokołu zdawczo-odbiorczego, w którym możemy zgłosić ewentualne usterki (deweloper ma dwa tygodnie, aby odnieść się do naszych uwag oraz 30 dni na usunięcie wskazanych problemów).

6. Przeniesienie własności – sfinalizowanie transakcji następuje w momencie, gdy podpisujemy akt notarialny. Mieszkanie od tej pory należy do nowego właściciela.

Zakup mieszkania od poprzedniego właściciela

Na rynku wtórnym kupno mieszkania krok po kroku przebiega zupełnie inaczej – głównym czynnikiem powodującym te różnice jest fakt, że lokal jest już wybudowany i ma indywidualnego właściciela. Po znalezieniu atrakcyjnej oferty i wstępnym obejrzeniu mieszkania przechodzimy do pierwszych formalnych kroków.

1. Zapoznanie się z dokumentacją dotyczącą mieszkania – właściciel ma obowiązek dostarczenia nam pełnej dokumentacji, która świadczy o tym, że mieszkanie jest wolne od obciążeń i może być przez niego sprzedane. Na tym etapie należy sprawdzić:

• wypis z księgi wieczystej (informacja o statusie prawnym mieszkania i ewentualnych zobowiązaniach finansowych ciążących na lokalu),
• dokument poświadczający własność mieszkania (np. akt notarialny, może to być też umowa darowizny lub dokument potwierdzający nabycie nieruchomości w spadku),
• dokument potwierdzający, że w mieszkaniu nikt nie jest zameldowany,
• zaświadczenia o braku zalegających płatności za czynsz i media.

2. Przygotowanie do transakcji – jeżeli dysponujemy pełną kwotą na zakup mieszkania w gotówce, możemy od razu przejść do kolejnego etapu. Jeżeli jednak potrzebujemy dodatkowych środków, odpowiednim krokiem jest podpisanie umowy przedwstępnej ze sprzedawcą (to dokument, który zabezpiecza interesy obu stron związane z przyszłą transakcją) oraz dopełnienie formalności w banku w związku z kredytem.

3. Sfinalizowanie transakcji – to końcowy krok, w którym następuje przekazanie zapłaty i przeniesienie własności. Z chwilą, gdy obie strony podpiszą akt notarialny, mieszkanie zyskuje nowego właściciela.

Formalności po zakupie mieszkania z rynku wtórnego

Jeżeli kupujemy lokal z rynku wtórnego, warto przygotować się również do formalności po zakupie mieszkania. Na czym one polegają?

• Protokół zdawczo-odbiorczy – to dokument, który opisuje stan mieszkania. Powinien uwzględniać w szczególności informację o pozostawianym przez zbywcę wyposażeniu oraz licznikach (dzięki temu możliwe będzie rozliczenie płatności za media).
• Zgłoszenie nabycia nieruchomości do administracji budynku – należy zgłosić fakt zmiany właściciela mieszkania do właściwej spółdzielni, wspólnoty itp. Przy tej okazji można uzyskać praktyczne informacje na temat rozliczeń i płatności.
• Umowy z dostawcami mediów – można zdecydować się na cesję umów poprzedniego właściciela lub podpisanie nowych z innymi dostawcami świadczącymi usługi w tej okolicy.
• Podatek od kupna mieszkania – w ciągu 14 dni od podpisania aktu notarialnego należy uiścić podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w swoim urzędzie skarbowym. Deklarację można złożyć osobiście, online lub za pośrednictwem notariusza.

Ubezpieczenie mieszkania pod kredyt i nie tylko

Banki udzielające kredytu na zakup mieszkania standardowo wymagają zawarcia polisy, która obejmuje co najmniej mury i stałe elementy lokalu. Decydując się na ubezpieczenie mieszkania pod kredyt, mamy dwie możliwości: polisę proponowaną przez bank lub samodzielny wybór ubezpieczenia z oferty dowolnego towarzystwa. Polisa banku zwykle cechuje się niską ceną, jednak warto zauważyć, że ma przy tym podstawowy zakres, który nie gwarantuje kompleksowej ochrony. Aby w pełni ubezpieczyć swoją inwestycję w mieszkanie, warto zatem zapoznać się różnymi ofertami na rynku.

Jeżeli mieszkanie zostało kupione za gotówkę, nie ma obowiązku ubezpieczenia – warto jednak dobrowolnie zdecydować się na zawarcie polisy. Dzięki temu w razie wystąpienia szkody otrzymamy środki na naprawę od ubezpieczyciela, a domowy budżet pozostanie nietknięty. Zakres ochrony może obejmować różne ryzyka, m.in. zalanie, pożar czy przepięcie. Polisę można rozszerzyć także o home assistance, OC w życiu prywatnym i wiele innych umów dodatkowych.

Chcesz dobrać polisę idealnie dopasowaną do Twoich potrzeb? Sprawdź mapę placówek i znajdź Doradcę Klienta w swojej okolicy. Nasz ekspert pomoże Ci porównać oferty wszystkich wiodących towarzystw ubezpieczeniowych i znaleźć najkorzystniejsze rozwiązanie.